【閱讀提示】
市場供需狀況，仍然是決定房價走勢的最重要因素。
伴隨著樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的到來，國家宏觀調(diào)控也將滿半年，供需關(guān)系目前呈現(xiàn)何種狀況呢？
從供給來看，進(jìn)入第三季度，隨著調(diào)控政策的落實引向深入，開發(fā)商的資金壓力逐漸加大，必須加快銷售回籠資金，加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強(qiáng)化。
從需求來看，由于房價仍處高位，大量自住型需求被擋在門外。而投資性需求受制于調(diào)控政策，繼續(xù)被壓抑。如果新項目沒有價格優(yōu)勢，依然不排除爆冷的現(xiàn)象。
因此，就目前情況來看，樓市調(diào)整與反彈可能并存。政府部門應(yīng)及時摸清市場情況，公開有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向，以穩(wěn)定市場預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場。
一周前剛剛簽了購房合同的李欣這幾天惴惴不安?！坝^望了半年多，本來想再等等，看著最近買房又火了，擔(dān)心又要漲價，趕緊就買了?！崩钚勒f，“剛買完又很擔(dān)心，如果政府再出調(diào)控政策，房價會不會再下跌?！?/P>
“賣房的業(yè)主最近都想漲價，但價格稍微一漲，本來有意向的客戶就不買房了，看房都不看?！北本╂溂业禺a(chǎn)一家門店的店長告訴記者，最近看房的80%客戶要求看低于市場價的“低價房源”，一旦漲價，立刻重新觀望。
供應(yīng)——
庫存壓力增大 降價動力強(qiáng)化
短期的供需狀況，仍然是決定房價走勢的最重要因素。4月中旬調(diào)控以來，樓市一直呈現(xiàn)階段性的供過于求局面，近期市場出現(xiàn)回暖跡象，這一局面是否會發(fā)生逆轉(zhuǎn)？
國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù)，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，環(huán)比連續(xù)第二個月持平，銷售面積同比下降10.1%，環(huán)比上漲6%，為本輪調(diào)控以來所罕見。在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”到來的時候，各地樓市成交普遍呈現(xiàn)回暖苗頭，房價則繼續(xù)在高位盤整。這一趨勢也延續(xù)到了9月上旬。
“房地產(chǎn)市場的調(diào)整正在進(jìn)入第二階段?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，在調(diào)控政策作用下，前幾個月市場量跌價滯，處于調(diào)整的第一階段。從開發(fā)商的角度看，在資金流的緊縮達(dá)到臨界狀態(tài)之前，沒有降價銷售的動力。而從購房者的角度看，由于房價下跌趨勢沒有形成，或者下跌預(yù)期不明朗，需求釋放緩慢。
然而，從三季度開始，隨著近期調(diào)控政策的落實引向深入，開發(fā)商的資金流壓力逐漸加大。數(shù)據(jù)顯示，1—8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源4.4萬億元，同比增長35%，增幅進(jìn)一步回落?！伴_發(fā)貸款進(jìn)一步緊收，政策對房地產(chǎn)企業(yè)再融資的限制也十分嚴(yán)格?！币晃蝗珖源笮头康禺a(chǎn)企業(yè)銷售部門負(fù)責(zé)人告訴記者，“開發(fā)商的資金來源幾乎全被切斷了，必須加快銷售回籠資金。因此加快推盤和降價銷售的動力也逐漸強(qiáng)化?！?/P>
從項目入市的情況看，2009年上半年由于房地產(chǎn)市場調(diào)整和國際金融危機(jī)沖擊，全國房屋新開工面積一直處于下降狀態(tài)。去年下半年起，房地產(chǎn)投資增幅和新項目開工情況開始回暖，經(jīng)過一年左右的準(zhǔn)備和建設(shè)，近期這些新增項目開始逐漸入市。同時，“金九銀十”是一年之中開發(fā)商最看重的銷售旺季，加上臨近年底“沖量”的需求，今后一段時間市場供應(yīng)量將明顯增加。而且業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在未來至少一年時間里，市場供應(yīng)量會比較充足。
一邊是市場供應(yīng)充足，另一邊則是存量房不斷增加，尤其是成交量持續(xù)低迷4個多月來，新增庫存大幅增加。
以北京為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，以宏觀調(diào)控的4月14日為界，新政后的4個半月時間內(nèi)，北京期房市場取得預(yù)售項目合計82個，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套。截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%。從銷售面積來看，82個項目合計供應(yīng)面積為324萬平方米，4個半月簽約面積僅為126萬平方米，積壓面積約為198萬平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10萬套大關(guān)，處于歷史高位。
“去庫存是樓市調(diào)控第二階段的最重要任務(wù)?！卑褪锼烧f，在開發(fā)商面臨去庫存壓力、資金鏈逐漸趨緊的情況下，只有房價明顯下降，成交量才會逐步回升，市場才能從大幅波動中企穩(wěn)。
需求——
價格仍是高門檻 預(yù)期還需再穩(wěn)定
調(diào)控以來，率先順應(yīng)市場形勢調(diào)整價格的萬科，在全國范圍內(nèi)取得了不俗的銷售業(yè)績。8月甚至單月銷售破百億元，實現(xiàn)銷售金額119.9億元，較去年同期上升149%。萬科在北京的新項目“長陽半島”更是重現(xiàn)了火熱的銷售場面。
事實上，不僅是萬科，不僅在北京，近期各地樓市成交回暖，主要就是靠降價的項目熱銷帶動，“一降價就好賣”的例子在各地屢見不鮮。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，調(diào)控以來北京的82個新項目中，均價低于20000元/平方米的項目合計為38個，這部分的簽約率達(dá)到了51%；均價為20000—30000元/平方米的項目為33個，雖然供應(yīng)量也達(dá)到了10382套，但是簽約率僅為29.4%；均價超過30000元/平方米的項目總數(shù)為11個，簽約率僅為15.5%。
價格仍然是影響需求能否回暖的最重要因素，但從宏觀數(shù)據(jù)看，由于房價環(huán)比連續(xù)3個月持平，仍然處于歷史高位，把大量自住型需求擋在門外。而投資性需求受制于調(diào)控政策，繼續(xù)被壓抑。鏈家地產(chǎn)市場研究部張月認(rèn)為，只有在價格有所回調(diào)的情況下，需求才可能逐步釋放。因此盡管是“金九銀十”，但如果新項目沒有價格優(yōu)勢，依然不排除爆冷的現(xiàn)象。
此外，由于樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時期，也是各方面博弈最激烈的時候，各種信息不斷刺激著購房者的心理，影響購房者對未來的預(yù)期。近期記者采訪了幾位剛剛簽約的買房人，普遍表示由于前幾年政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控結(jié)果是“屢調(diào)屢漲”，因此當(dāng)近期市場出現(xiàn)回暖苗頭，就擔(dān)心調(diào)控政策已經(jīng)被消化，房價又將迎來報復(fù)性反彈。但也有不少購房人認(rèn)為，此次調(diào)控的措施力度空前，效果還沒有充分體現(xiàn)，應(yīng)該繼續(xù)觀望，靜待價格進(jìn)一步回落。
今年一季度，由于去年底出臺的政策遲遲沒有見效，大量處于觀望狀態(tài)的購房者迅速入市，導(dǎo)致市場過熱。專家認(rèn)為，購房者預(yù)期的改變，有可能在短時間內(nèi)改變市場供需狀況。如果樓市在近期出現(xiàn)量價單邊上漲的明顯回暖，處于觀望中的購房者可能因恐慌而買房，原本供過于求的局面可能迅速逆轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求。因此，政府部門應(yīng)及時摸清市場情況，公開有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向，以穩(wěn)定市場預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場。
政策——
堅持調(diào)控不動搖 落實不力要問責(zé)
年底臨近，本輪以打壓住房投資和投機(jī)行為為主要政策的房地產(chǎn)調(diào)控也已經(jīng)過5個月的時間。隨著各項政策的落實和相關(guān)配套政策出臺，調(diào)控取得了初步成效。但近期一些地區(qū)超乎尋常的回暖跡象，也使人們對政策的長期效果感到憂慮。調(diào)控任務(wù)仍然艱巨，在當(dāng)前的形勢下，會不會有進(jìn)一步的調(diào)控措施出臺？
在近期舉行的加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會上，國務(wù)院有關(guān)部門負(fù)責(zé)人指出，盡管調(diào)控正在向著預(yù)期的方向發(fā)展，仍應(yīng)看到調(diào)控的效果只是剛剛顯現(xiàn)，還不充分。在房地產(chǎn)調(diào)控的落實過程中，一些地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識也還有誤區(qū)，落實政策顧慮重重、不夠堅決，調(diào)控的任務(wù)仍然艱巨。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時期，能否取得成功，不僅關(guān)系房地產(chǎn)市場發(fā)展本身，更關(guān)系到住房這一重大民生問題和政府的公信力。因此，必須繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，并把握好力度和方向，根據(jù)市場形勢變化及時進(jìn)行政策調(diào)整。
“目前市場調(diào)整的程度，無論離調(diào)控政策本身追求的目標(biāo)，還是老百姓對調(diào)控效果的預(yù)期都還有距離?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，房地產(chǎn)新政不僅力度大，直接影響供求關(guān)系，也表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心和信心。應(yīng)該繼續(xù)督促相關(guān)部門和城市政府嚴(yán)格落實現(xiàn)有政策，進(jìn)一步加強(qiáng)政策落地的監(jiān)督、檢查和問責(zé)。特別要對那些房價上漲過快的城市實行重點(diǎn)監(jiān)控。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，如果地方政府落實調(diào)控不力，將對有關(guān)城市進(jìn)行通報。
在用足現(xiàn)有政策的同時，專家認(rèn)為，如果在一定時期內(nèi)現(xiàn)有政策收效不明顯，應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況變化及時采取更有力的措施。從宏觀環(huán)境看，8月份宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)持續(xù)向好，房地產(chǎn)調(diào)控對投資的沖擊和對上下游產(chǎn)業(yè)的影響并不明顯，這也為出臺進(jìn)一步的調(diào)控政策創(chuàng)造了有利條件。
對于現(xiàn)有政策取得的成效則應(yīng)當(dāng)審慎評價，現(xiàn)有政策也存在一些缺陷，如重短期政策調(diào)控，輕長期制度建設(shè)；重政策出臺，輕政策的落實；缺乏與城市化、區(qū)域發(fā)展等長期經(jīng)濟(jì)增長趨勢相適應(yīng)的住房和房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃，缺乏區(qū)分不同類型住房需求的調(diào)控政策；對地方政府缺乏有效約束等。下一階段，政策的調(diào)整和補(bǔ)充不僅要考慮短期市場形勢，更應(yīng)著重于住房制度的深化改革，以盡快解決長期積累下來的制度性矛盾。
