不過(guò)，記者統(tǒng)計(jì)也發(fā)現(xiàn)，隨著開發(fā)商融資渠道的四處被封，即使目前資金相對(duì)寬裕，但超過(guò)8000億元的短期貸款將使三成開發(fā)商受到威脅。
專題文/記者張忠安
本報(bào)訊 (記者張忠安)有專家表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)60條，累積效應(yīng)將是房?jī)r(jià)走低。此前社科院表示，一線城市房?jī)r(jià)從今年第四季度起要下降20%。而中國(guó)人民大學(xué)最新發(fā)布的研究報(bào)告則認(rèn)為，全國(guó)樓市價(jià)格明年將整體暴跌20%。
該報(bào)告負(fù)責(zé)人中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春表示，貨幣政策的調(diào)整以及房地產(chǎn)調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)整時(shí)期的到來(lái)。房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑，同時(shí)在部分房地產(chǎn)企業(yè)拋售的壓力下，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑。
不過(guò)，劉元春認(rèn)為，目前資金鏈惡化點(diǎn)還沒有出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸。
多名專家質(zhì)疑房?jī)r(jià)降20%
該結(jié)論立即遭到不少專家學(xué)者的質(zhì)疑。
人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)席所長(zhǎng)毛振華就認(rèn)為，在過(guò)去經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)里面，房地產(chǎn)和汽車是國(guó)內(nèi)需求量大的主要的投資領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域，“中國(guó)的房?jī)r(jià)如果真的出現(xiàn)了20%或者20%以上的價(jià)格降幅，那不是成功了，而是出了大的問(wèn)題?！?/P>
央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵則認(rèn)為，這種大跌的可能性并不是很大，“因?yàn)榻裉旆康禺a(chǎn)價(jià)格不是簡(jiǎn)單一兩個(gè)政策出臺(tái)調(diào)整就能夠調(diào)整下去的。”
不過(guò)，李稻葵表示，在一年左右或者半年左右的時(shí)間出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格增速下降到和CPI或者和GDP縮減指數(shù)基本同步的水平，基本上就達(dá)到了房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。
著名房地產(chǎn)專家謝逸楓也指出，從目前情況看，房?jī)r(jià)大跌20%的可能性非常小，“該報(bào)告完全沒有可靠的數(shù)據(jù)來(lái)證實(shí)如何下降20%。”謝逸楓表示。
開發(fā)商明年或?qū)⒓w性“缺糧”
該報(bào)告預(yù)計(jì)2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。有專家表示，目前超過(guò)8000億元的短期借貸將使明年三成左右的開發(fā)商受到威脅。
即使是房貸大戶的四大國(guó)有銀行，四季度可用的信貸額度僅剩2900億元左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)開始出現(xiàn)資金問(wèn)題，一些房地產(chǎn)商不得不在市場(chǎng)上以較高的利率尋求短期過(guò)橋貸款資金。數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月2.8萬(wàn)億元信托規(guī)模中，有13.4%約3800億元流入到房地產(chǎn)行業(yè)。
另外，截至19日，11月份的房地產(chǎn)信托融資就達(dá)到74億元。但監(jiān)管層近期又下發(fā)了《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，將嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)之手指向信托公司。近期連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率亦給房企融資帶來(lái)壓力。
專家表示，開發(fā)商明年將面臨集體性“缺糧”，而且大規(guī)模的短期貸款更讓開發(fā)商資金鏈雪上加霜。
上海財(cái)匯的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，A股105家可比上市房企的銷售收入為2666.45億元，短期借貸為690.85億元，占比達(dá)到25%。有資深人士告訴記者，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，前三季度，全國(guó)開發(fā)商房地產(chǎn)銷售3.19萬(wàn)億元，“如果按照此比例計(jì)算，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的短期銀行貸款將達(dá)到8259.34億元。明年將有三成的開發(fā)商受到威脅?！?/P>
劉元春也表示，從公開數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)資金依然充裕，調(diào)整點(diǎn)還沒有到來(lái)，但經(jīng)過(guò)一系列的測(cè)算，資金來(lái)源下降較多，預(yù)計(jì)在明年2季度房地產(chǎn)資金會(huì)逆轉(zhuǎn)。
新聞鏈接
中介監(jiān)測(cè)顯示，在廣州推出主要針對(duì)住宅的樓市調(diào)控政策以來(lái)，目前廣州樓市資金“棄宅從商”并不明顯。另外，隨著亞運(yùn)會(huì)結(jié)束，廣州12月新盤也將大幅增加，而且暫時(shí)還看不到房?jī)r(jià)明顯下降的跡象。
未見住宅資金快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)
由于廣州房地產(chǎn)調(diào)控措施主要針對(duì)住宅領(lǐng)域而設(shè)，有人士表示不少住宅資金正快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。而廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前十個(gè)月內(nèi)，廣州全市二手住宅登記宗數(shù)為79294宗，同比減少7.6%，占二手房屋市場(chǎng)總登記量的88.6%；而二手商鋪、寫字樓的合計(jì)登記宗數(shù)為2590宗，同比增加65.3%，占二手房屋市場(chǎng)總登記量的2.9%。
“盡管商用物業(yè)成交量同比增幅較大，但很難在短期內(nèi)吸納從住宅領(lǐng)域內(nèi)流出的巨量資金。而且商用物業(yè)更適合于長(zhǎng)線投資，涉及資金量也相對(duì)較大，在住宅領(lǐng)域內(nèi)活躍多年的短線投資客不會(huì)貿(mào)然把資金轉(zhuǎn)移到不熟悉的商業(yè)領(lǐng)域?！睗M堂紅地產(chǎn)研究部周峰分析指出。
廣州樓市12月新盤放量大增
根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，廣州全市11月25日至12月31日新盤新貨總量為36個(gè)，環(huán)比漲12.5%。
不過(guò)，房?jī)r(jià)大降似乎仍是奢望。如荔港南灣預(yù)計(jì)毛坯房?jī)r(jià)格依然高達(dá)15000元/平方米，金潤(rùn)鉑宮團(tuán)購(gòu)價(jià)為26000元/平方米。
據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，11月1日~15日，新增潛在買家數(shù)量比10月16日~31日減少6.8%，但11月上半月的新增放售盤量則比10月下半月減少9.1%。周峰認(rèn)為，限購(gòu)政策在壓抑有效需求的同時(shí)，也間接打壓了有效供應(yīng)，市場(chǎng)上的供需矛盾并沒有得到實(shí)質(zhì)性解決，在通脹壓力的作用下，即使缺少了帶投機(jī)性質(zhì)的客戶入市，二手樓價(jià)還是會(huì)繼續(xù)維持高位振蕩。
