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房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司七大預(yù)測：二手經(jīng)濟(jì)適用房將上市
發(fā)布時(shí)間：2005-01-11
經(jīng)過2004年的一系列政策調(diào)整和引導(dǎo)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2005年的京城整體房地產(chǎn)市場發(fā)展會(huì)更加穩(wěn)定、健康。那么，由于交易量不斷攀升而備受購房者關(guān)注的二手房市場又將呈現(xiàn)怎樣的熱點(diǎn)和走勢？昨天，鏈家、中大恒基、我愛我家以及順馳等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的專業(yè)人士在接受記者采訪時(shí)，對2005年京城二手房交易市場進(jìn)行了七大預(yù)測。
預(yù)測一：成交量有望翻一番
2005年，北京二手房成交量較2004年的約4萬套總量將有大幅增加，其中鏈家預(yù)測為6.2萬套左右，而中大恒基更是給出了8萬套的驚人數(shù)字。
同時(shí)，二手房成交價(jià)格將會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。鏈家的解釋是，一方面2005年的供求關(guān)系不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的失衡，將會(huì)在2004年的基礎(chǔ)上有所緩解。另一方面，在國家繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控措施的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是重點(diǎn)監(jiān)控對象，商品房價(jià)格的高速上漲已經(jīng)有所放緩，這也就會(huì)影響到二手房市場的價(jià)格不會(huì)有明顯的波動(dòng)。
我愛我家認(rèn)為，2005年二手房均價(jià)將基本保持在3300元／平方米左右。
預(yù)測二：遠(yuǎn)郊區(qū)交易潛力凸顯
根據(jù)中大恒基統(tǒng)計(jì)，2004年朝陽區(qū)和海淀區(qū)的二手房交易量占到50%以上的市場份額，而東城區(qū)和西城區(qū)則在價(jià)格方面位居前列，這四個(gè)城區(qū)構(gòu)成了京城二手房交易的核心區(qū)域。但是隨著城市規(guī)劃和交通環(huán)境的進(jìn)一步完善，以通州、昌平、大興、順義、門頭溝為代表的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，將會(huì)顯示出巨大的交易潛力?？傮w看來，2005年二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域分布將呈向外擴(kuò)張的趨勢，我愛我家預(yù)測京城八區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)縣的二手房交易比重會(huì)在6?4左右。
預(yù)測三：二手經(jīng)濟(jì)適用房上市
政府在2004年4月30日和5月9日先后出臺(tái)了《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房交易管理有關(guān)問題的通知》，明確規(guī)定只有年滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房才允許上市交易，這就在很大程度上限制了經(jīng)濟(jì)適用房的成交。但隨著2005年眾多經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)年滿5年，從而使得在法律層面上突破了上市交易的限制，其成交量將會(huì)在今年顯著增加。我愛我家預(yù)測，2005年二手經(jīng)濟(jì)適用房將占交易總量的13%左右。
預(yù)測四：老齡房開始不好賣
2005年，隨著人們置業(yè)觀念的改變、居住條件的更加關(guān)注以及金融政策的不同傾向，次新房以其設(shè)計(jì)新、配置齊、功能完善以及自身風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)勢將會(huì)逐漸受到人們的歡迎，而那些房齡較長、配套比較落后的老齡房由于其各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，將會(huì)逐漸淡出人們的視野。
預(yù)測五：首付比例將提高
2004年10月29日的央行加息，在一定程度上會(huì)增加眾多房產(chǎn)置業(yè)者的置業(yè)成本，但是再次提高利率的心理預(yù)期要明顯大于加息本身。為了減少置業(yè)成本和購房風(fēng)險(xiǎn)，2005年房產(chǎn)投資置業(yè)者將會(huì)適當(dāng)提高首付款的比例，以減少利息支出。同時(shí)，貸款年限也將會(huì)適當(dāng)延長來對沖利率風(fēng)險(xiǎn)。
預(yù)測六：公寓出租價(jià)持續(xù)下降
2004年京城公寓出租價(jià)格與出售價(jià)格形成了明顯的“剪刀差”，出租價(jià)格逐月下滑，出售價(jià)格卻呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢。這主要是因?yàn)槭艿匠菂^(qū)公寓項(xiàng)目供給量的減少，而投資者對公寓的需求仍然比較強(qiáng)勁，導(dǎo)致價(jià)格上漲。但是由于公寓出租數(shù)量相對比較充裕，而且公寓的承租者一般都是中外企業(yè)的中層以上管理者，2004年以來他們的住房津貼普遍有所下調(diào)，從而使得承租時(shí)變得更加理性，租金也就相對下跌。2005年，這種趨勢仍然還將延續(xù)，公寓出租價(jià)格將會(huì)繼續(xù)下降。
預(yù)測七：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移將立等可取
隨著2004年海淀區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶立等可取試運(yùn)行成功，一方面積極推進(jìn)了京城二手房市場的發(fā)展，另一方面又降低了二手房交易過程中存在的一些交易風(fēng)險(xiǎn)。在北京二手房市場的活躍交易下，勢必會(huì)促進(jìn)市建委加速該項(xiàng)工作的發(fā)展步伐，2005年半數(shù)區(qū)縣將有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移立等可取。（務(wù)名揚(yáng)/文）
預(yù)測一：成交量有望翻一番
2005年，北京二手房成交量較2004年的約4萬套總量將有大幅增加，其中鏈家預(yù)測為6.2萬套左右，而中大恒基更是給出了8萬套的驚人數(shù)字。
同時(shí)，二手房成交價(jià)格將會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。鏈家的解釋是，一方面2005年的供求關(guān)系不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的失衡，將會(huì)在2004年的基礎(chǔ)上有所緩解。另一方面，在國家繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控措施的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是重點(diǎn)監(jiān)控對象，商品房價(jià)格的高速上漲已經(jīng)有所放緩，這也就會(huì)影響到二手房市場的價(jià)格不會(huì)有明顯的波動(dòng)。
我愛我家認(rèn)為，2005年二手房均價(jià)將基本保持在3300元／平方米左右。
預(yù)測二：遠(yuǎn)郊區(qū)交易潛力凸顯
根據(jù)中大恒基統(tǒng)計(jì)，2004年朝陽區(qū)和海淀區(qū)的二手房交易量占到50%以上的市場份額，而東城區(qū)和西城區(qū)則在價(jià)格方面位居前列，這四個(gè)城區(qū)構(gòu)成了京城二手房交易的核心區(qū)域。但是隨著城市規(guī)劃和交通環(huán)境的進(jìn)一步完善，以通州、昌平、大興、順義、門頭溝為代表的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，將會(huì)顯示出巨大的交易潛力?？傮w看來，2005年二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域分布將呈向外擴(kuò)張的趨勢，我愛我家預(yù)測京城八區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)縣的二手房交易比重會(huì)在6?4左右。
預(yù)測三：二手經(jīng)濟(jì)適用房上市
政府在2004年4月30日和5月9日先后出臺(tái)了《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房交易管理有關(guān)問題的通知》，明確規(guī)定只有年滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房才允許上市交易，這就在很大程度上限制了經(jīng)濟(jì)適用房的成交。但隨著2005年眾多經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)年滿5年，從而使得在法律層面上突破了上市交易的限制，其成交量將會(huì)在今年顯著增加。我愛我家預(yù)測，2005年二手經(jīng)濟(jì)適用房將占交易總量的13%左右。
預(yù)測四：老齡房開始不好賣
2005年，隨著人們置業(yè)觀念的改變、居住條件的更加關(guān)注以及金融政策的不同傾向，次新房以其設(shè)計(jì)新、配置齊、功能完善以及自身風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)勢將會(huì)逐漸受到人們的歡迎，而那些房齡較長、配套比較落后的老齡房由于其各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，將會(huì)逐漸淡出人們的視野。
預(yù)測五：首付比例將提高
2004年10月29日的央行加息，在一定程度上會(huì)增加眾多房產(chǎn)置業(yè)者的置業(yè)成本，但是再次提高利率的心理預(yù)期要明顯大于加息本身。為了減少置業(yè)成本和購房風(fēng)險(xiǎn)，2005年房產(chǎn)投資置業(yè)者將會(huì)適當(dāng)提高首付款的比例，以減少利息支出。同時(shí)，貸款年限也將會(huì)適當(dāng)延長來對沖利率風(fēng)險(xiǎn)。
預(yù)測六：公寓出租價(jià)持續(xù)下降
2004年京城公寓出租價(jià)格與出售價(jià)格形成了明顯的“剪刀差”，出租價(jià)格逐月下滑，出售價(jià)格卻呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢。這主要是因?yàn)槭艿匠菂^(qū)公寓項(xiàng)目供給量的減少，而投資者對公寓的需求仍然比較強(qiáng)勁，導(dǎo)致價(jià)格上漲。但是由于公寓出租數(shù)量相對比較充裕，而且公寓的承租者一般都是中外企業(yè)的中層以上管理者，2004年以來他們的住房津貼普遍有所下調(diào)，從而使得承租時(shí)變得更加理性，租金也就相對下跌。2005年，這種趨勢仍然還將延續(xù)，公寓出租價(jià)格將會(huì)繼續(xù)下降。
預(yù)測七：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移將立等可取
隨著2004年海淀區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶立等可取試運(yùn)行成功，一方面積極推進(jìn)了京城二手房市場的發(fā)展，另一方面又降低了二手房交易過程中存在的一些交易風(fēng)險(xiǎn)。在北京二手房市場的活躍交易下，勢必會(huì)促進(jìn)市建委加速該項(xiàng)工作的發(fā)展步伐，2005年半數(shù)區(qū)縣將有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移立等可取。（務(wù)名揚(yáng)/文）
